Posted on 25/05/2020 in Immobilier

Comment investir dans l'immobilier au Sénégal ?


Comment investir dans l'immobilier au Sénégal ?

Comment investir dans l'immobilier au Sénégal ?

 Le Sénégal constitue l'un des pays d'Afrique de l'Ouest les plus  intéressants en termes d'investissements immobiliers. Pour les locaux comme les Sénégalais de la diaspora, le Sénégal offre de nombreuses opportunités permettant de placer son argent. Mais comment s'y prendre pour réaliser un investissement optimisé et sécurisé ? Que faut-il savoir avant de se lancer ?

Investir dans l'immobilier au Sénégal : un placement intéressant

À l'heure où l'économie mondiale est sous tension, l'investissement dans la pierre constitue plus que jamais le placement qui garantit le maximum de sécurité. En outre, comme il fait bon vivre au Sénégal, on peut faire d'une pierre deux coups et placer son argent tout en profitant de son bien à titre de résidence principale ou secondaire. Pour ceux qui comptent louer leur bien, le Sénégal présente également un intérêt dans la mesure où la forte croissance de la démographie et le phénomène d'expatriation des retraités, notamment français, qui ne cesse de s'amplifier, contribuent à soutenir la forte demande locative.

 Trois types d'investissements existent au Sénégal

Au Sénégal, trois façons d'occuper un terrain cohabitent :

  • le permis d'occuper : il permet à une personne physique ou morale, d'occuper un terrain en toute légalité mais sans en être propriétaire (le terrain appartenant à l'États), d'y établir une construction et même de la vendre.  
  • le titre foncier confère le statut de propriétaire à l'acheteur du bien. Il a un caractère inattaquable et irrévocable, à condition que l'acte de vente soit réalisé devant le notaire du lieu où se trouve le bien ou via un mandataire disposant d'une procuration notariée.
  • le bail emphytéotique est une convention de bail d'une durée de 18 à 99 ans. Il porte sur un terrain rural et permet au preneur d'occuper le terrain, de le louer, de le sous-louer mais également de l'hypothéquer. Le bailleur demande à loyer modique, mais en contrepartie récupère en fin de bail toutes les améliorations et les constructions faites par le locataire.

 Les différents types de biens dans lesquels investir au Sénégal

On trouve au Sénégal aussi bien :

  • des villas ou des maisons avec jardin
  • des appartements 
  • des terrains.

De très nombreuses villas, situées généralement en bord de mer, dans des stations balnéaires telles que Ngaparou, Nianing ou Saly, sont à la vente. Il y a en a également à Dakar, mais étant très rares, elles sont de ce fait très onéreuses. Toutefois, on constate une grande disparité des prix à l'intérieur de la capitale, une villa située dans le quartier du Sacré-Cœur se négociant moitié moins cher que la même propriété dans le quartier Ouakam.
Pour ceux qui souhaitent plutôt acquérir un terrain, on trouve d'excellentes opportunités si l'on sort de Dakar, autour de Bambilor, diamniadio par exemple.
 Un petit appartement peut constituer un premier investissement intéressant dans un but locatif, notamment s'il se trouve en centre-ville ou à proximité des universités.

Les précautions à prendre avant d'investir au Sénégal

Avant de se lancer dans un investissement au Sénégal, il est important de connaître certains pièges afin de les déjouer et notamment :

  • Acheter un bien immobilier disposant d'un permis d'occuper en présence de témoins afin de sécuriser la transaction puis aller s'enregistrer au service des impôts et domaines.
  • Laisser faire le notaire pendant l'intégralité de la procédure dans le cas du transfert d'un titre foncier. En effet, en plus du transfert de droit, l'officier ministériel s'occupera de contrôler la situation légale du bien et notamment de vérifier s'il est hypothéqué. 
  • S'abstenir d'acquérir un terrain en domaine maritime (il appartient à l'État sur une bande de 100 mètres longeant la mer et est inaliénable), aussi tentant cela soit-il. On peut en être expulsé sans préavis et sans aucun recours et les autorités peuvent à tout moment détruire les constructions qui s'y trouvent.
  • Vérifier la situation fiscale du bien avant de l'acheter. Dans le cas où les impôts et taxes n'ont pas été payés en intégralité, le compromis de vente peut être annulé.

De manière générale, il est quoi qu'il en soit toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel pour effectuer une transaction immobilière au Sénégal. 

 Investissement immobilier au Sénégal : les zones à fort potentiel
 
La forte évolution démographique du Sénégal engendre de facto un intérêt pour l'investissement immobilier résidentiel dans de nombreuses villes sénégalaises. À commencer bien évidemment par Dakar, la capitale, qui suscite toujours un fort engouement, et notamment les quartiers proche du Plateau. De plus, le déficit foncier a tendance à faire monter les prix, tant dans le neuf quand dans l'ancien.

Pour désengorger Dakar, le gouvernement sénégalais a imaginé une nouvelle ville située à 30 kilomètre de la capitale : Diamniadio. Cette   municipalité qui se trouve à la sortie de l'autoroute à péage et à proximité de l'aéroport de Diass constitue une zone à fort potentiel, à condition d'investir dans un quartier non inondable et de trouver un des rares titres fonciers disponibles.
 La "petite côte" constitue un autre investissement intéressant, tant pour ceux qui souhaitent y résider, la région étant agréable à vivre, que les investisseurs locatifs qui n'auront aucun mal à louer. La zone attire notamment de nombreux retraités qui passent souvent par l'étape de la location avant d'investir dans un bien.

 Financer son investissement immobilier au Sénégal 

Les établissements financiers qui financent les achats immobiliers au Sénégal proposent souvent des durées de prêt courts, allant de 7 à 15 ans, à des taux très élevés et assortis de frais d'ouverture de dossiers très onéreux. En outre, leurs conditions d'obtention (apport exigé très important…) sont très restrictives si bien qu'un nombre très limité de personnes, notamment celles de la diaspora, peuvent répondre favorablement à leurs critères de sélection. 

On trouve toutefois des banques offrant des conditions plus favorables comme :

  • la Banque de l'Habitat du Sénégal qui propose des crédits construction, amélioration ou extension, ou encore acquisition, et notamment pour les sénégalais de l'extérieur. À titre d'exemple, elle propose un pack comprenant un prêt jusqu'à 35 000 000 FCFA sans apport et jusqu'à 25 ans, à des taux dès 6%.
  • La SGBS  accorde des prêts personnels immobiliers d'une durée allant jusqu'à 20 ans et à des taux à partir de 4,90% pour financer l’acquisition, la construction, l’extension ou l’amélioration d’un bien immobilier, l'achat d'un terrain, d'une résidence principale ou secondaire, ou encore d'un investissement locatif.
  • La CBAO a mis une place la première plateforme  bancaire entièrement dédiée au  financement de l’immobilier au Sénégal et propose des crédits avec 15% d'apport, sur une durée allant jusqu'à 20 ans et à des taux maximum de 7 à 8%.

 En d'autre terme, il convient de se rapprocher des professionnels et des institutions financieres pour acquerir un bien immobilier de qualité au Sénégal. De nombreuses propositions informelles exitent en particulier dans la vente de terrains mais très souvent sont sources de conflits.   


Immobilier au Sénégal 


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